In un condominio, al fine di ridurre i guasti, è necessario prevedere una manutenzione tecnica generale periodica. Esistono due tipi di manutenzione:

  1. La manutenzione ordinaria che permette, con interventi rapidi, la cura di impianti, strutture e coperture degli edifici;
  2. La manutenzione straordinaria che, con interventi più complessi, risolve problemi e guasti di tipo straordinario e non prevedibili.

LA MANUTENZIONE ORDINARIA:

Gli interventi di manutenzione ordinaria, comprendono tutti gli interventi tecnici utili a mantenere costantemente in efficienza il condominio sia nei suoi impianti tecnici sia nelle strutture. Gli interventi di tipo ordinario possono essere la tinteggiatura delle pareti, la riparazione di infissi, nonché la pulizia dell’impianto di riscaldamento centralizzato o il controllo dell’impianto elettrico o dell’ascensore.

Per classificare una spesa come “ordinaria”, questa deve essere stata inserita in un preventivo di gestione condominiale in sede di assemblea e quindi i condòmini sono a conoscenza che, per mantenere efficiente e sicuro il proprio condominio, si rendono necessari tali interventi. Anche l’Amministratore di condominio però ha, ai sensi della normativa, ha il potere di disporre la realizzazione di opere ordinarie di manutenzione anche senza preventiva autorizzazione del condominio. In questo caso, l’assemblea condominiale verrà poi convocata per valutare e approvare il rendiconto consuntivo in cui sono inserite le spese per gli interventi.

LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA:

La manutenzione straordinaria comprende tutti gli interventi necessari a seguito di un guasto non prevedibile e che ha carattere di urgenza. Si definisce straordinario in quanto le opere non possono essere preventivate in sede di assemblea condominiale, ma sono essenziali al fine di garantire la sicurezza e efficienza dell’edificio. Tali interventi però non modificano la “destinazione d’uso” del bene, ovvero la funzione specifica a cui è destinata quella parte comune. Inoltre, a differenza di una manutenzione di tipo ordinario, un intervento straordinario comporterà una spesa da sostenere di maggiore entità.In caso di urgenza, l’Amministratore può decidere di far eseguire i lavori necessari e successivamente comunicare all’Assemblea quanto eseguito dalla Ditta di manutenzione. (Codice Civile – art. 1135.)

COME VENGONO RIPARTITE LE SPESE?

La ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie avviene sulla base di accordi specifici siglati tra i condòmini. Qualora tali contratti non siano presenti, si segue principalmente quanto prescritto dal Codice Civile art. 1123 che definisce l’importante differenziazione tra la ripartizione in base alla proprietà o all’uso del bene.

  • Ordinaria manutenzione: viene ripartita secondo le tabelle millesimali d’uso. Queste tabelle tengono conto dell’uso che ciascuno può fare degli impianti e delle cose comuni;
  • Straordinaria manutenzione: normalmente sono ripartite secondo la tabella millesimale di proprietà. La ripartizione della specifica spesa deve essere decisa dall’assemblea al momento della delibera.

In caso di lavori straordinari, insieme alla delibera di approvazione, è necessario verbalizzare la costituzione di un “fondo lavori” di importo pari a quello concordato con la Ditta esecutrice dei lavori. Il fondo può costituirsi con dei versamenti rateali o con un unico bonifico.

AFFIDARE I LAVORI. COME FUNZIONA?

L’affidamento dei lavori di ordinaria manutenzione è una decisione dell’Amministratore di condominio. L’assemblea interviene per approvare ed illustrare il rendiconto di gestione e dovrà verificare anche i giustificativi di spesa che saranno richiesti all’Amministratore.Le spese di straordinaria manutenzione sono invece decise esclusivamente dall’assemblea dei condòmini. L’Amministratore in questo caso non svolge un ruolo decisionale ma si limita ad attuare quanto deciso dall’assemblea.Diversamente, se l’intervento ha carattere urgente ed immediato (es. infiltrazioni per la rottura di un tubo dell’acqua diretto), l’Amministratore ha l’obbligo di far intervenire una Ditta manutentrice senza convocare alcuna assemblea. Alla prima riunione di condominio l’Amministratore avrà poi l’obbligo di giustificare le sue scelte di fronte ai propri condòmini.Qualora l’Assemblea ritenesse le opere realizzate inutili, dispendiose o non urgenti ha la possibilità di intentare una causa civile contro l’Amministratore, dopo averlo sostituito. Il condominio avrà l’onere di dimostrare di fronte al giudice la propria tesi con elementi oggettivi.

La manutenzione del proprio condominio, sia essa ordinaria o straordinaria, ricopre sempre un ruolo fondamentale per mantenere in efficienza lo stabile secondo le normative vigenti.

E’ essenziale conoscerne sempre i dettagli e affidare le lavorazioni a Ditte esperte.

www.impiantigiannini.it/contratti.html

info@impiantigiannini.it

02.683575