La Riforma del Condominio e la Legge 11 dicembre 2012 n. 220: Impianto Idrico e Manutenzione
La Riforma del Condominio introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha ridisegnato gran parte degli articoli del Codice Civile, dal 1117 al 1138, fornendo così ai proprietari delle unità immobiliari, agli amministratori di condominio e agli altri condomini una serie di regole utili per gestire meglio gli spazi, gli impianti e i servizi comuni.
L’impianto idrico del condominio è l’insieme delle tubature destinate alla distribuzione dell’acqua alle singole utenze. Generalmente, l’impianto si compone di una conduttura principale ad anello, posta al piano più basso dell’edificio, che funge da collettore. Da questo collettore si diramano le colonne montanti che, salendo verticalmente, forniscono acqua alle unità immobiliari situate ai piani superiori. Alla sommità di ogni colonna montante è installata una valvola per il richiamo dell’aria, utile nel caso di mancanza di flusso idrico.
Per garantire una corretta e costante distribuzione dell’acqua a tutti i piani dell’edificio, l’impianto può essere dotato di un’autoclave, che deve essere considerata come una proprietà comune. La responsabilità della manutenzione di questa parte dell’impianto, quindi, spetta a tutti i condomini, i cui costi saranno ripartiti in base alle rispettive quote millesimali. Invece, per quanto riguarda le parti private dell’impianto, ogni singolo proprietario è responsabile della manutenzione e del sostegno dei relativi costi. Di conseguenza, i proprietari non potranno pretendere che l’Amministratore si occupi delle riparazioni dei guasti che non riguardano le colonne montanti comuni.
Oneri di conservazione, riparazione e manutenzione dell’impianto
Il condominio è tenuto a mantenere l’impianto idrico comune in buono stato di efficienza, trattandosi di un servizio essenziale e irrinunciabile. Gli oneri per la conservazione, la riparazione e la manutenzione dell’impianto sono normalmente ripartiti tra i condomini in base alle quote millesimali, salvo diverse disposizioni previste dal regolamento condominiale.
Secondo l’art. 1102 del Codice Civile, ogni condòmino ha il diritto di allacciarsi all’impianto comune dell’acqua, qualora la sua proprietà ne risulti sprovvista. Ogni spesa per l’allacciamento è a carico del condòmino richiedente e le opere dovranno essere eseguite senza danneggiare l’impianto e le parti comuni.
Ripartizione delle spese secondo le quote millesimali
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese per l’acqua potabile, il criterio di distribuzione è diverso. Infatti, il consumo di acqua varia da condòmino a condòmino, a seconda dell’ampiezza della proprietà esclusiva, del numero di abitanti e della destinazione d’uso dell’immobile. Per questo motivo, risulta illegittima una delibera assembleare che approvi la ripartizione delle spese per l’acqua sulla base delle sole quote millesimali. La distribuzione delle spese dovrà avvenire, infatti, in base ai consumi effettivi o all’uso potenziale che ciascun condòmino può fare dell’acqua, salvo accordi contrattuali diversi.
L’installazione di contatori individuali per ciascun condòmino consente di determinare con precisione le spese che ogni proprietario dovrà sostenere, sulla base della lettura del proprio contatore. In assenza di contatori, il metodo di ripartizione più idoneo è quello basato sul numero degli abitanti dell’unità, indipendentemente dalla loro età.
Installazione dell’autoclave
Nei condomini di notevoli altezze, può sorgere la necessità di installare un impianto autoclave per garantire un servizio idrico adeguato anche ai residenti dei piani più alti. Tuttavia, in alcuni casi, gli inquilini dei piani inferiori potrebbero non essere favorevoli alla spesa per l’installazione e la manutenzione dell’autoclave, ritenendo che non si tratti di un servizio essenziale. In questi casi, spesso si sostiene che l’autoclave costituisca una “innovazione” dell’impianto. Tuttavia, questa argomentazione è infondata. L’autoclave non cambia la destinazione dell’impianto idrico, ma ne migliora l’efficienza. La spesa per l’installazione e la manutenzione va quindi ripartita tra tutti i condomini, in base alle rispettive quote millesimali, poiché l’autoclave rappresenta un servizio comune e indispensabile.
Sicurezza dell’impianto
Per l’installazione, la trasformazione, l’ampliamento e la manutenzione degli impianti idrici, è obbligatorio rivolgersi a imprese abilitate. Al termine dei lavori, queste imprese sono tenute a rilasciare una dichiarazione di conformità degli impianti, attestando che i lavori sono stati eseguiti nel rispetto delle normative vigenti. Se desideri avere maggiori informazioni in merito puoi contattarci telefonicamente o via e-mail, la nostra azienda è partner di Giannini Water Solutions, specializzata nel settore idraulico condominiale.
